一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關鍵挑戰。理解資產評估中折舊的本質，并區分資產評估折舊與財務會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進行資產評估至關重要。
本質與目的差異
資產評估中的折舊，本質是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導致的價值降低或損失。這是一種降價調整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現值。而財務會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分攤到生產成本中，以回收其原始取得價值。
期限差異
房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經濟壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經濟壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。
資產評估采用經濟壽命，由評估人員現場勘查，根據房屋狀況、維護情況、地基穩定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態的量，受多種因素影響。而財務會計的壽命則考慮技術、稅務政策和社會生產力發展水平，為類似資產設定統一標準，具有客觀性、統一性和法定性。
耗損因素考慮不同
資產評估和財務會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經濟折舊)。但財務會計主要關注有形折舊和功能折舊，而資產評估則考慮所有無形折舊，包括經濟折舊。
社會化程度要求不同
資產評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務會計折舊基于資產的原始成本，不隨時間變化。資產評估得出的實際價值可能與市場價值一致，而財務會計的賬面價值則不一定。
維修費用處理不同
房屋建筑因使用和自然原因會產生耗損，需進行維護和維修。資產評估時，主要考慮可修復耗損，確保資產正常使用;財務會計則根據維修或改進的性質，分別作為收益性支出或資本性支出處理。
因此，實踐中常出現財務會計折舊未提完但資產評估顯示價值已很低，或財務會計折舊已提完但資產評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業)感到困惑。
房地產評估建立在科學的定價理論與方法之上，具有合理性。
盡管房地產價格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結了房地產價格產生與變化的基本規律，構成了房地產評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產值理論、替代原理、收益增減原理、規模經濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統而嚴謹的定價方法及評估流程，使房地產評估有據可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀經濟政策等相關理論和知識。
房地產評估雖然表現為定價人員對房地產價格的推斷與判斷，但其本質并非主觀臆斷，而是將房地產的客觀真實價值通過評估活動準確反映出來，具有較強的普遍性和合理性。
房地產評估還具備一定的表現力。評估人員需具備豐富的工作經驗，才能做出準確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現在對房地產價格規律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。
房地產評估還表現出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產概論、經營管理、規劃、建筑結構、工程預算、法律、經濟等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產，如商業信譽、商業景觀和經營管理能力等。對于大型物業，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協作工作。
此外，房地產評估還需考慮相關稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價格時，應考慮轉讓方式及相關產業政策。這些都反映了房地產評估的綜合性特點。
拆遷第三方評估機構是立于拆遷當事人的機構，專注于對拆遷涉及的房屋、土地等資產進行公正、客觀、的評估。其主要職責和作用在于：
在拆遷過程中，該機構需嚴格遵循法律法規與評估準則，確保評估結果的合法性、合理性與準確性。此類評估報告對拆遷的公平性與合理性至關重要，不僅為雙方提供了談判的基礎，還有助于減少爭議，保障拆遷當事人的合法權益。
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