農(nóng)村征地評估程序及流程

　　1、辦理用地申請

　　用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應(yīng)自申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書，并報(bào)送同級人民審核。

　　4、征地審核與批復(fù)

　　行政主管部門收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對文件資料符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民所在地進(jìn)行公告。

　　6、制定征地補(bǔ)償安置方案

　　區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

　　7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告

　　有關(guān)人民的國土房管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

　　8、補(bǔ)償安置的實(shí)施

　　區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

　　農(nóng)村征地補(bǔ)償評估標(biāo)準(zhǔn)

　　農(nóng)村土地征收賠償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　，土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

　　第二，土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不得超過被征收年平均年產(chǎn)值的十五倍。

　　第三，青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對于成長期的農(nóng)作物，高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。

　　如有征地、拆遷評估方面的問題，請咨詢我們。

　　評估師在日常的工作中，遇到宅基地怎么做評估呢?

　　有哪些注意事項(xiàng)呢?

　　宅基地評估的難點(diǎn)?

　　一是宅基地權(quán)能界定不明晰，地價(jià)內(nèi)涵無法界定;

　　二是宅基地基準(zhǔn)地價(jià)建設(shè)缺少規(guī)范依據(jù)，技術(shù)思路尚不成熟;

　　三是由于市場缺少可比較、可參考案例，宅基地評估采取何種評估方法依然有待探究;

　　四是多年來宅基地大部分處于隱形流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)交易數(shù)據(jù)和利用方式數(shù)據(jù)獲取存在一定難度。

　　因此，厘清宅基地價(jià)值內(nèi)涵、特征及其與城鎮(zhèn)住宅用地之間的異同，是明晰宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)思路的前提，也是評估宅基地價(jià)格的難點(diǎn)和基礎(chǔ)。

市場比較法是常用且重要的估價(jià)方法，在該法中，比較實(shí)例的選擇是方法應(yīng)用 的基礎(chǔ)，其甚至決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與正確。
在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中，市場比較法是比較 常用且重要的估價(jià)方法。在該法中，比較實(shí) 例的選擇是方法應(yīng)用的基礎(chǔ)，其甚至決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與正確。
城鎮(zhèn)土地估價(jià)需要依據(jù)的技術(shù)規(guī)范主要為標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，依據(jù)規(guī)程，與市場比較法相關(guān)的重要術(shù)語及定義如下:
(1)市場比較法:根據(jù)替代原理，將 待估宗地與具有替代性的且在估價(jià)期日近期 市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似 宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待 估宗地價(jià)格。
(2)替代原則(替代原理):土地估價(jià) 應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果 不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。
(3)市場比較法中確定比較實(shí)例:“比較實(shí)例與待估宗地條件的相似大于差異 性;比較實(shí)例應(yīng)為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相 鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常(或可修正為正 常)交易實(shí)例。
以上為選擇比較實(shí)例時(shí)涉及的規(guī)程中的 主要內(nèi)容，實(shí)際估價(jià)工作中，為避免出錯，估價(jià)人員一般會選擇與待估宗地緊鄰、交易日期不超三年、土地用途相同的實(shí)際交易案例作為比較實(shí)例，這當(dāng)然是穩(wěn)妥的做法。

　　新建房地產(chǎn)評估的成本法

　　新建房地產(chǎn)項(xiàng)目,如果評估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日,無須考慮折舊,可直接用開發(fā)成本計(jì)算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地取得成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等。新建房地產(chǎn)成本法的基本公式為

　　新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本十開發(fā)成本十管理費(fèi)用十投資利息十銷售稅費(fèi)十開發(fā)利潤

　　個(gè)別因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格差異的關(guān)鍵因素，尤其在同一區(qū)域內(nèi)，它細(xì)分為土地與建筑物兩個(gè)層面的個(gè)別因素。

　　土地個(gè)別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質(zhì)相匹配，過小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態(tài)通常價(jià)格更高。

　　2、區(qū)位：核心區(qū)位因收益高、生活環(huán)境而價(jià)格昂貴。

　　3、地勢、地質(zhì)與地形：地勢高、地質(zhì)優(yōu)良、地形平坦的土地更受青睞，價(jià)格也相應(yīng)提升。

　　4、臨街深度：土地價(jià)值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價(jià)值更高。

　　5、規(guī)劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價(jià)格各異，商業(yè)高，住宅次之，工業(yè)低。容積率適度提升能增加土地價(jià)值，但過高則因建筑問題而下降。使用年限長則地。

　　建筑物個(gè)別因素

　　1、物理因素：包括建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、材料、功能與工藝，直接決定房屋價(jià)值評估。

　　2、設(shè)備完善度：衛(wèi)生、暖氣、通信等設(shè)備完善度影響居住便利，是價(jià)格考量要素。

　　3、施工質(zhì)量：抗震、防滲漏等質(zhì)量指標(biāo)不僅關(guān)乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗(yàn)，從而影響房價(jià)。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關(guān)乎通風(fēng)、采光，兩者共同作用于房價(jià)。

　　以上因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的差異化基礎(chǔ)，是評估與交易中不可忽視的關(guān)鍵點(diǎn)。

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