審計發現問題匯報

　　一)、財務方面存在的問題：

　　HK公司的財務整體工作質量低下，個別會計人員甚至基本上不能勝任本職崗位的工作，尤其是在物流帳務的處理上極不規范，財務起不到起碼的監督和控制作用，不僅不能很好地為業務服務，很多時候甚至阻礙著業務的正常開展。具體表現為：

　　1、財務工作方面極不規范。表現在：學會計論壇

　?、?、部門工作混亂。物流會計***在工作上與主管會計不合作，出納因承擔了大量的應該由物流會計承擔的工作，而造成本職工作積壓，有時也不服從主管會計的工作安排。加上主管會計財務管理水平有限，終形成部門人員之間不能進行有效的溝通，主管會計對部門工作不能有效實施管理的不良局面。

　?、凇媿徫宦氊煼止げ缓侠?。物流會計不記錄物流相關的往來賬，而由費用會計負責。物流會計職責范圍內的大量工作或由出納、業務處代為完成，影響工作效率和工作質量。

　　③、上一次審計人員對財務的規范整改意見不合理，違背《會計法》的準則，要求出納整理并保管會計憑證?，F在出納盡管沒有保管憑證資料，但仍承擔著整理會計憑證的繁瑣工作。

　?、堋⒊黾{當日的現金、銀行存款收支不能當日處理入賬，做不到日清月結，不僅不利于日后的對賬，也為截留和挪用貨幣資金留下隱患。

　　⑤、賬簿登記不規范：封面啟用登記不全，物流臺賬甚至無封面;月末沒有本月合計、累計，沒有結出月末余額，造成取數十分困難。

　　2、物流帳務不全且不準確。表現在：

　　①、財務處沒有發貨收款手工臺帳和庫存商品進銷存手工臺帳：入庫出庫時，物流會計只登記電腦帳不登記手工臺帳，且出庫是根據《發貨申請表》而不是《出庫單》登記電腦帳。電腦帳跟不上業務進度，物流會計自己也表示準確率只能90%以上，曾多次出現所提供的數據出現異常偏差的情況(如曾向經營公司領導提供過HK的庫存數為幾個億的事情發生)。

　?、?、入庫商品僅在收到發票后，才登記庫存商品手工臺帳，出庫商品僅在開出發票后，才登記庫存商品手工臺帳，庫存商品臺賬的作用僅僅是為了在月底作結轉成本之用。

　　③、由于財務處沒有發貨收款手工臺帳和庫存商品進銷存手工臺帳，電腦進銷存帳又不準確，當經營公司領導或總公司要求提供物流相關的報表數據時，財務處不能直接提供，每次均是財務處向業務處索取，由業務處根據業務處的臺帳提供終的數據，并且是由出納而不是物流會計完成后的上報工作。

　　3、電算化分工不合理。由于只對***一人進行了電算化的培訓，未讓費用會計***參與，導致費用會計至今不能操作財務電算化，人為造成財務職責分工不合理。而物流會計雖經在BH市15天的集中培訓和**公司軟件操作員實地50多天的培訓，但收效甚微，仍不能對財務電算化進行有效的操作。具體情況如前面所述。

　　4、**批發部存在賬外資金。批發部代理藥品的現金收支均未通過財務處出納。目前HK公司在批發部設置一名核算員，同時兼管現金和賬務處理?，F金收支都在批發部直接進行，手工銷售清單用白條填制。每月月末由核算員作記賬憑證，稱匯總科目后電話報財務處費用會計合并進行賬務處理。實際審計發現根本沒有合并入HK公司賬務，本次審計開始至今一直聲稱電腦主板送修，不能提供以往的數據，無法與其手工票據進行核查。批發部非北生產品的經營屬于賬外經營，根據目前查明的證據顯示：賬外現金存折從20xx年*月*日開戶至今，共存入現金×筆共××萬元，支出×筆共××萬元，存折余額為××萬元。

　　5、對易貨來的藥品不作處理，人為制造損失。經了解，原安徽TR藥業公司欠上海大區BS藥品貨款，以易貨的方式將一批普藥共計人民幣××萬元發至JLHK，用以沖抵BS藥品欠款。由于HK財務人員不知道該如何入賬處理，將情況反映給***集團財務領導，***集團財務領導直接要求HK公司“款從哪兒來回哪兒去”，致使該批貨物未能及時銷售出去，批號也日漸陳舊，至今仍沒有入賬處理。(注：現批發部銷售的大部分代理藥品都屬該批藥品)

　　6、人為制造偷漏稅。原HK公司賬面有存貨××萬元，根據上一次審計人員的要求，直接從賬面轉入到“其他應收款——原HK公司”掛賬，給現HK公司從賬面上人為造成稅務上視同銷售的事實，HK公司將可能為此承擔近10萬元的稅款及不能估計的偷漏稅罰款的損失。

　　又，根據上一次審計的要求，將原老HK公司的應收欠款全部調整到“其他應收款——原HK公司”掛賬，現已逐步收回這些欠款，但均未入賬，而是直接通過銀行進銀行出的方式，將款項直接轉走?，F已查明共有×筆回款共計××萬元，并已全部轉走。

　　7、投資資金總額不對，多出的投資額去向不明。收購原HK公司時，通過浙江DY*建BH公司先后匯入HK公司賬戶兩筆投資共××萬元以收購HK公司，原公司所有者直接將款項提走。由于財務上沒有將該經濟事項入賬處理，為使HK公司賬面實收資本達到××萬元，***集團又投入資金××萬元，這樣***集團前后共投入HK的投資資金實際為××萬元，而HK公司賬面僅顯示收到投資款××萬元，其中20xx從HK公司賬面上未得到體現。

　　另：原收購HK公司的××萬元中，實際包括收購HK大藥房的××萬元，但由于財務上一直沒有作相關的賬務處理，導致至今HK大藥房的賬面實收資本為0，HK公司賬面的投資也為0的現象。HK大藥房的報表一直沒有與HK公司的報表進行合并，集團財務也未作要求。導致HK公司的員工至今仍認為集團對HK大藥房未作投資。

　　8、倉庫盤點方式不正確。在近一年的時間里，每月三次的庫存盤點，均不知道應該在盤點前根據庫存商品賬面數預先準備好盤點清冊，并與業務處內勤、倉庫保管員對賬后再進行盤點?，F場盤點時，僅用空白紙張記錄實物數，盤點完畢后，再回公司核對賬務，白紙上記錄的盤點數又不敢數字準確，還要多方核對。根本無法現場發現是否存在賬實不符的情況。庫存盤點流于形式。

　　9、財務無法對業務提成及開發票申請進行有效審核。物流會計由于沒有《發貨收款臺賬》，電腦賬又跟不上業務進度且無法準確，因而無法對《發票開票申請表》及《業務提成表》進行審核。目前實際操作方法是：由出納借用業務處保存的《發貨申請表》，經查找核對后進行審核。不僅大大增加出納的工作量，且不能其準確性，也造成對開票和業務提成審批的拖延，降低財務服務質量。對此經營公司領導及業務員多有怨詞。

　　10、物流賬務處理缺乏基本技能。調貨、換貨沒有按規定的程序進行處理，物流會計也不明白應該如何處理，從而導致電腦賬因物流不規范而無法處理，電腦中數據明顯不可用。

　　11、財務對物流失控。除北生產品外，批發部經營的其他代理藥品在財務處、業務處均沒有臺賬(只是在倉庫設一核算員進行核算，且登賬不及時)，難以進行有效的監督和控制。

　　12、財務對大藥房失控。大藥房的進、銷、存賬均由柜臺營業員自己登記，財務處只由費用會計登記金額賬，沒有登記相關的商品品種明細和數量，因而無法對該業務進行有效的監督和控制。

物流程序方面存在的問題：

　　1、入庫不規范。業務處將股份公司寄到的發貨回執交倉庫保管員，收到貨物后，不經質檢檢驗簽字，由倉庫員直接入庫，填開入庫單。入庫單無質檢聯。而目前集團公司要求的規范作法是：經營公司業務處接到貨物后清點與訂購單及供貨單位的發貨回執無誤后，立即填開入庫單，質量部門驗收合格簽字后，倉庫保管員根據入庫單驗貨無誤入庫后簽字，分別交至業務處及財務處記賬(入庫單上須注明生產批號)。

　　2、出庫不規范。

　　發貨程序不規范，是造成整個HK公司物流賬務混亂的根源。

　　按上次審計現場整改的要求，HK公司發貨程序是：將審批完的發貨申請表傳真給庫管員發貨 → 登記發貨通知單 → 登記銷售臺賬 → 登記產品發貨明細賬。而目前集團公司要求的規范作法是：營銷公司業務處接到已批準的“發貨申請表”立即填開出庫單(出庫單上要填寫“發貨申請表”編號及生產批號)→ 質量部門簽字后 → 倉庫保管員憑出庫單“發貨聯”發貨 → 業務處組織發運。出庫單“業務聯”交業務處內勤記賬，“財務聯”交財務處記賬。

　　上一次審計現場整改中：不要求業務處開據出庫單;倉庫保管員根據傳真來的發貨申請表進行發貨后補開出庫單;各部門根據發貨申請表登記相關臺賬。

　　以上幾點是HK物流賬混亂的根源。同時HK的物流中還存在以下問題：

　?、佟l貨申請表審批手續不全。

　　②、出庫未通過質檢，沒有完全按先出的原則發貨。

　?、邸}庫憑業務處傳真的發貨申請表發貨或電話通知發貨，事后補辦手續。

　?、?、發貨有時不通過庫管員，由發貨員直接發貨，事后補辦手續。

　　⑤、因質量問題出現退貨，未經質檢檢驗，且未入庫又直接補貨出庫。

　　⑥、違反規定直接發貨給業務員。

　　3、盤庫方法不正確。

　?、佟⒈P庫前不對賬，不預作盤點清單。

　?、?、現場盤點沒有業務處人員參加。

　　③、不能現場發現是否存在賬實不符情況。

　　三、對HK現有財務人員的評價

　　根據這次審計的結果來看，目前JLHK財務各個崗位人員基本素質普遍偏低，個別崗位達不到相應崗位應該具備的技能，具體評價如下：

　　1、主管會計(費用會計)***：處理外圍社會關系(工商、稅務)的能力較強，具備一定的全盤帳務處理能力，但管理能力一般，電腦應用技能較低，費用開支把關不嚴，對財務規范化管理缺乏足夠的認識，對物流方面的規范化管理也缺乏足夠的了解，物流方面的財務相關能力較差。其在財務處缺乏足夠的威信，很難有效地組織起財務部門的工作。

　　2、物流會計***：經過兩次電算化的培訓，具備了一定的電算化基礎，但仍不能完全掌握電算化的操作技能;財務基本功不扎實，對自己所負責的工作范圍內一些基本的財務技能如記錄臺賬、盤貨等不求甚解;對物流的規范化操作流程缺乏必需的了解，對自己經手的工作責任心不夠，工作上主觀能動性差。提供的物流相關數據所花費時間長且無法其準確，其經管的物流賬對于公司的物流管理而言基本上沒有起到任何作用。

　　3、出納***：對公司較為忠誠，有較強的監督把關意識，但財務基本功相對較差，電腦應用技能較低，工作效率不高。

　　4、批發部核算員***：財務電算化畢業，有較強的電腦操作能力，具備一定的財務基本功，接受能力較強，但實踐經驗不足，缺乏立帳務處理的工作經驗，若能得到有效的指導和幫助，將能很快勝任HK會計崗位的工作。

資產報廢評估：國有資產設備報廢管理中存在的問題

在新競爭格局下，國有企業設備規模日益龐大，隨著技術更新交替，需要被淘汰處置的設備也日益增多。

如果沒有規范有效的設備報廢處置管理方法，將會造成國有資源浪費及國有資產流失等現象。

那么，國有資產設備報廢管理中存在哪些問題呢？

目前，有些企業在抓設備管理時，非常重視設備的前期購置、使用與維護的管理，卻忽視了設備報廢管理這一環節，對設備報廢管理的重要性認識不夠。

設備報廢時，單純地認為設備不能使用就報廢，對設備報廢的原因沒能很好地分析，對于重大或成批設備，缺少技術性、經濟性的論證，設備報廢處置前也沒能妥善的保管，將殘值看作是一堆廢料，使企業蒙受無謂的經濟損失。

1.對設備報廢工作重視不夠

有些企業對設備的前期管理很重視，包括設備的購置、使用和維護，但對設備報廢管理工作重視不夠。

認為設備達到報廢條件就報廢，沒有對報廢設備進行系統論證，只是簡單的根據設備的到期年限、陳舊狀況以及所需配件的限制，就確定設備是否報廢。

設備報廢后也沒有進行妥善保管，將報廢設備看作是一堆廢料，沒有保值增值意識。

2.設備報廢制度不健全

對于報廢設備沒有一個規范的程序對其進行制約，沒有對報廢管理制度進行細化，沒有設備報廢申報、鑒定及處置的具體實施細則，報廢工作隨意性強。

3.設備報廢流程不規范

有些企業報廢流程過于簡單，尤其對于重大或成批設備，在進行設備報廢的時候，也是和普通設備報廢流程一樣。

沒有企業設備報廢鑒定小組出具的鑒定報告等，很隨意地就報廢了，

致使有些性能還可以，價值較高的設備沒有充分發揮其應有的價值。

房地產評估
隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟，房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押評估體系的健全就顯得極為重要。
中文名房地產估價全 稱房地產價格評估行 業房地產分 類一般評估
目錄
1 估價概述
2 評估類型
3 評估原則
估價概述編輯
房地產估價 全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
出讓地價、轉讓地價和其他地價。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
是指、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給的一筆地價。

完善房地產評估防范房地產金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。
2.對現有評估方法進行創新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。
（二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業準入
日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，、第二次的合
圖書信息編輯 播報
書 名: 房地產評估
作　者：王景升
出版社： 東北財經大學出版社
出版時間： 2010年04月
ISBN: 9787811229622
開本： 16開
定價: 30.00 元
內容簡介編輯 播報
《房地產評估》內容簡介：隨著我國市場經濟的發展，資產評估作為為市場提供估價服務的中介行業也得到迅猛發展，社會對資產評估師、房地產估價師以及具有資產評估知識人才的需求不斷增加。為適應資產評估人才培養的需要，部分財經類院校開辦了資產評估，或在財務管理下設置資產評估培養方向，并開設了資產評估原理、房地產評估、無形資產評估、企業價值評估等多門課程。為完善資產評估教材體系，使學生能夠系統地學習和掌握房地產評估的基本理論和評估技能，我們編寫了這本《房地產評估》教材。
圖書目錄編輯 播報
第1章 房地產概述
學習目標
1.1 房地產及其特征
1.2 房地產價值與價格
1.3 房地產價格的影響因素
本章 小結
主要概念
基本訓練
第2章 房地產評估基礎
學習目標
2.1 房地產評估的含義
2.2 房地產評估的目的
2.3 房地產評估的原則
2.4 房地產評估的價值類型
本章 小結
主要概念
基本訓練
第3章 房地產評估程序
學習目標
3.1 評估委托與受理
3.2 評估基本事項與評估業務約定書
3.3 評估作業計劃、現場查勘與資料搜集
3.4 房地產價值評定估算
3.5 評估報告與評估資料歸檔
本章 小結
主要概念
基本訓練
第4章 市場法
學習目標
4.1 市場法的基本原理
4.2 資料的搜集與整理
4.3 可比實例的選取與標準化
4.4 交易情況的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 區域因素的修正
4.7 個別因素的修正
4.8 確定評估對象價值
4.9 市場法應用舉例
本章 小結
主要概念
基本訓練
第5章 成本法
學習目標
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地產重置成本及估測
5.3 房地產貶值及估測
5.4 房地產價值的估算
5.5 房屋完損等級的評定標準
5.6 成本法應用舉例
本章 小結
主要概念
基本訓練
第6章 收益法
學習目標
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地產的收入
6.3 房地產的運營費用
6.4 房地產凈收入的預測
6.5 直接資本化率與折現率
6.6 直接資本化法
6.7 收益折現法
6.8 收益法應用舉例
本章 小結
主要概念
基本訓練
第7章 假設開發法
學習目標
7.1 假設開發法的基本原理
7.2 假設開發法的評估計算公式
7.3 假設開發法的評估步驟
7.4 假設開發法應用舉例
本章 小結
主要概念
基本訓練
第8章 路線價法
學習目標
8.1 路線價法的基本原理
8.2 路線價法的評估步驟
8.3 路線價法應用舉例
本章 小結
主要概念
基本訓練
第9章 城鎮土地分等定級與基準地價評估
學習目標
9.1 城鎮土地的分等定級
9.2 基準地價的評估
9.3 高層建筑地價的分攤
本章 小結
主要概念
基本訓練
第10章 不同評估目的的房地產評估
學習目標
10.1 房地產轉讓的評估
10.2 房地產抵押的評估
10.3 房地產課稅的評估
10.4 投資性房地產的評估
10.5 征地和房屋拆遷補償的評估
本章 小結
主要概念
基本訓練
第11章 房地產評估報告
學習目標
11.1 房地產評估報告概述
11.2 房地產評估報告的結構與具體內容
11.3 房地產評估報告的編制
本章 小結
主要概念
基本訓練
主要參考文獻
附錄
附錄1 《資產評估準則——不動產》
附錄2 《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》

評估方法編輯 播報
成本法
（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
剩余法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
評估特點編輯 播報
一、房地產投資價值評估結果為“非市場價值”
投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數投資者而言。因此，投資價值可能、等于，也可能值。
二、房地產投資價值評估條件是基于“特定對象”
特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產投資價值區別于市場價值額根本原因。
三、房地產投資價值評估更強調合理性原則
房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外，更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產投資價值評估方法突破傳統估價
房地產投資價值評估與傳統市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮，房地產投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的采用假設開發和收益還原等傳統方法外，還要考慮現金流量折現等經濟評價方法。
五、房地產投資價值評估多需比較多方案
由于投資方式的不同，房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標或區間指標，這也是房地產投資價值評估區別于傳統鑒證類評估的重要表現形式之一。
評估參考編輯 播報
房地產泡沫成因、評估、預控
房地產評估中幾個問題的思考
關于房地產價格隨機波動與評估、抵押風險的研究
我國房地產評估市場的規范問題
房地產項目可行性研究報告編制及評估要點
當前我國房地產評估亟待解決的幾個問題
基于模糊數學的“快速遞減加權式”在比較法評估房地產價格中的應用研究
房地產泡沫的評估與防范
正確理解、靈活運用基準地價修正法——房地產價格評估方法淺析
房地產評估風險形成機制及其防范對策探討
規范發展我國房地產評估業的片斷思考
探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產市場評估價格
項目房地產市場分析的有效性評估
當前房地產評估市場狀況淺析
房地產評估機構脫鉤改制后存在的問題及發展對策
對房地產拆遷評估的幾點思考
淺析房地產品牌及其價值評估
淺議抵押房地產價格評估風險
實物期權方法在房地產投資項目評估中的運用
基于模糊數學的房地產評估實務
對完善房地產價格評估人員執業資格制度的思考
涉案房地產評估探討
銀行抵押工作中涉及房地產價值評估業務所遇到的問題的思考
當前保定市房地產價格評估業存在的問題及對策
關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知
我國房地產評估業在加入WTO后所面臨的問題及對策初探
享樂評價法在房地產評估中的應用
重慶市房地產價格評估機構脫鉤改制之實踐
議房地產項目評估報告的編制
我國房地產價值評估的現狀與對策
房地產品牌及其價值評估
房地產抵押價格評估探析
房地產評估機構改革芻議
房地產抵押業務評估中的弊端及相應對策
不同評估目的下房地產估價方法的選擇
房地產評估中三種評估方法的比較研究
AHP法在房地產價格評估中的應用研究
關于建行房地產項目評估的若干思考
房地產變現價格評估芻議
全球化對中國房地產評估業的影響及對策
房地產清算價格評估探析
淺析房地產評估機構的行業風險
淺析房地產司法強制變現對評估價值的影響
我國房地產評估業存在的問題和對策
商業銀行房地產抵押評估問題探討
收益還原法評估中房地產折舊費問題的探討
房地產評估系統的研究
議房地產抵押價格評估
房地產開發項目信貸評估分析
用收益法評估房地產如何確定資本化率
房地產評估企業面臨的問題和發展思路
房地產評估中使用年限與折舊年限的區別
房地產三種評估方法結果異同之經濟分析
房地產價格評估的系統分析與設計
試論房地產評估中的建筑物的損耗淺析
房地產抵押評估中存在的風險誘因
模糊模式識別在房地產評估中選取可比實例的應用
對房地產價格評估管理工作的幾點思考
試論房地產市場價格評估體系的建立與運作
對一宗房地產評估案例的評析與思考
房地產抵押評估中的“保守性”質疑
淺談涉案房地產的評估
集體房地產抵押價值評估初探
商業房地產租賃價格評估的特點
脫鉤改制與房地產評估業的發展
談房地產價格評估業亟待解決的問題
住宅小區房地產投資經濟風險的評估
淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素
房地產投資評估與決策系統的分析與設計
房地產市場比較法評估支持系統設計與應用研究
房地產投資風險的仿真評估
淺析中國房地產企業價值評估方法
基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究
論經濟外部性對房地產評估的影響
新形勢下房地產企業核心競爭力評估
房地產品牌價值評估
提高我國房地產評估業評估質量芻議
房地產價格的不確定性分析與評估方法研究
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供求失衡房地產市場中的成本法評估
房地產項目可行性評估初探
基于BS模式的房地產評估項目管理系統的研究與實施
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基于特征價格的房地產評估新方法
房地產拆遷評估的難點及應對措施
房地產項目評估分析與配套體系構建
房地產泡沫的成因、評估與預控
對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討
論國企改制中的房地產評估
對建立區域房地產市場評估體系的思考
房地產評估風險的辨析
當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究
現狀分析編輯 播報

整體資產評估摸清家底，完善企業資產管理。以財務報告為目的的資產評估成為企業資產管理的重要環節。對有形資產的評估、管理與應用，多年來企業自身已經形成了一套比較科學有效的制度，其資產量在相關財務報告中已得到了充分的揭示。但是一個企業到底有哪些無形資產，其價值量如何，作為企業的管理者并不清楚，形成了資產管理的盲點。只有摸清這部分資產的真實價值，才能做到心中有數，進而變被動管理為主動管理，使之規范化，以企業資產的完整性。
為經營者提供管理、決策依據。無形資產價值其本質是無形資產的培育、發展情況，企業的創新能力和贏利能力，企業資源的利用狀況和利用效率、效果，企業可持續發展的潛力，企業管理水平的高低等等。評估的過程是資產清查的過程，在于發現企業在資產管理、經營過程、資本結構、企業效率和盈利能力等各個方面存在的問題和不足，努力解決或為企業提供建設性的意見和建議，有利于經營者對無形資產投資做出明智的決策，合理分配資源，減少投資的浪費。

拆遷廠房評估方法和補償方法補償不合理，提高征地拆遷補償
導讀：1、市場比較法。2、成本法。3、收益法。4、假設開發法。5、基準地價修正法。拆遷廠房補償標準1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規定。
拆遷廠房評估方法和補償標準
拆遷廠房評估方法和補償標準
廠房主要還是用于公司或者是企業的一些材料和物資的加工和存貯的作用的，而且一般位于城市的周邊占地面積很大的，但是對于土地不夠的時候就會被拆遷了，那么在拆遷補償的時候拆遷廠房評估方法是什么呢。
一、拆遷廠房評估方法

1、市場比較法。市場比較法是具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法。是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法?；鶞实貎r修正法是在確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

二、拆遷廠房補償標準

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規定。

2、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在《土地管理法》中刪除。

征收農民土地，應有合法項目，按照國有土地補償程序，給予被征收人合理補償，先補償，再征收，任何違反以上基本原則的征收行為都屬于違法征收。被征收人可以拒絕簽訂征地補償安置協議，以申請信息公開，提起行政復議，行政訴訟等方式爭取自己的合法權利。

以上的內容就是關于廠房拆遷的時候補償的規定了，補償標準是根據相關部門規定的，以及根據五種拆遷廠房評估方法的計算的，分別是市場比較法、成本和收益法、假設開發法以及基準地價修正法的計算得來的，但是基本的就是安置費和拆遷補償費還是有點。

主營產品: 資產評估報告,固定資產評估,財務審計報告,專項目審計報告

成都帕克資產評估事務所(有限合伙)）是四川省財政廳注冊成立、四川省資產評估協會監管的評估機構，企業實收注冊資本700萬元?，F位于中國（四川）自由貿易試驗區成都高新區益州大道中段555號星空國際B座10樓。目前，從事資產評估業務的人員有10余人，具有其他職稱的人員有20余人，均具有本科以上學歷，業務素質良好。設有知識產權部、資產評估部、業務審計部、業務發展部、行政人事部等職能部門：提供IPO上市、資產重組、股權轉讓、品牌評估、投融資評估等服務，資產減值評估、無形資產增資、知識產權質押、車輛評估、房地產評估、損失評估、司法鑒定等資產評估業務和審計業務。 我們以完善的評估實踐團隊、豐富的評估經驗和嚴謹的服務態度，為委托人和服務對象提供的服務，得到各級領導、社會各界和司法部門的充分認可和高度贊揚。的價格評估為服務對象提供了可靠的利益保護。 公司自成立以來，竭誠為企業提供的資產評估咨詢服務。已開展資產評估業務*百項，無投訴。具有良好的社會信譽和企業影響力?？蛻艉蛨蟾媸褂谜邔ξ覀兊膱虡I水平和服務態度給予了很高的評價。 成都帕克資產評估事務所(有限合伙)內部管理制度非常健全，運作流程規范，依托我們的優勢、信息優勢、人才優勢，秉承“客觀公正、誠信服務、勤勉負責、進取、”的宗旨“效率、微利、義利”的經營理念，通過我們全體員工的敬業努力，為新老客戶提供的服務評價和咨詢服務。

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