內部審計雖然不參與單位的經營管理活動，但隨著集團公司的規模擴大，內部審計作為集團公司的經濟監督機構，其作用越來越重要。集團公司的內部審計不同與社會審計，同樣內部審計報告與社會審計報告存在較大差別，社會審計遵循的是《立審基準則》，而內部審計遵循的是《內部審基準則》。因此兩者在審計的立性上、審計方式、審計、審計目的、審計職責作用是不同的，從而使內部審計報告對集團公司內部控制的健全有效，會計信息的真實合法完整，經營績效，經濟責任及經營合規性等進行檢查、監督、評價、整改及獎懲建議，內部審計報告作為改進內控管理的參考依據只對集團公司本單位、本部門、股東負責并對外保密。而社會審計主要圍繞會計報表進行，對會計報表發表意見，對外出具《審計報告》，具有鑒證作用，需要對股東、債權人、及社會公眾使用人負責，社會審計出具的《管理建議書》僅僅指出內部控制制度及執行的不足，出具建議。

　　但內部審計與社會審計在工作上具有一致性，在審計內容、審計依據、審計方法等方面有一致之處。因此《立審計具體準則第7號--審計報告》某些要求，值得我們再寫內部審計報告時參考，如審計的目的、審計對象、審計依據、審計責任、審計的實施過程等在內部審計報告中也需要體現。需要指出的是內部審計報告更對內部控制的關注，要針對內部控制制度及執行的不足提出具體審計意見及處罰建議，這與社會審計的《管理建議書》也有相同之處。以下是XXX集團公司出具的分公司審計報告部分內容，目的是希望大家共同探討。

違章建筑應該是哪個部門來評估
違章建筑的認定是由縣級以上人民土地行政主管部門負責的，現實情況中一般是由住建部門和市政管理部門負責的。違章建筑的認定，是通過城市規劃行政主管部門的職權范圍，判斷建筑是不是違章建筑，要讓房屋當地的城市規劃行政主管部門出具證明。

違章建筑的認定標準
違章建筑依其“違章”的程度不同，有各種不同的情況。從違章建筑的建筑人有無土地使用權上說，違章建筑大體上可以分為兩種：

一是建筑人未取得土地使用權，因而也無法取得建筑許可證;

二是在自己取得土地使用權的土地上建造違章建筑物，即雖有利用該建筑物占有范圍內的土地建造房屋等建筑物的權利，但未經取得建筑許可證而擅自建設的建筑違章建筑，主要包括：

1、未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑。

2、擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑。

3、擅自改變了使用性質建成的建筑。

4、擅自將臨時建筑設成為性建筑。

如何對違章建筑進行處罰
《城鄉規劃法》第64條規定，未取得建設工程規劃許可證，或未按照建設工程規劃許可證所建設的，由縣級以上城鄉規劃主管部門責令停止建設，尚可采取改正措施消除影響的，可以限期改正，處工程造價5%以上，10%以下的罰款。

無法采取改正措施消除影響的，限期拆除。不能拆除的，沒收實物并處以相應的罰款。所以說，對于建筑物、違法建筑物是不是一律拆除，顯然不是的。對于可以責令改正的，要積極地去責令改正，消除影響。只有在不能夠改正的情況下，才能限期拆除或者是沒收實物。

依據《土地管理法》集體土地上建筑物如果要被征收的，只能由省級部門或者國家相關部門才可以征收，區級行政部門或者市級部門、鎮相關部門都沒有征收的權利，當然也沒有拆遷的權利。

及時掌握評估咨詢，深度剖析評估要聞。
廢舊資產處置評估，老舊設備評估
步、行政事業單位申報

行政事業單位資產處置應作為本單位重大事項，由資管部門會同技術部門提出資產處置申請，進行內部研究集體決策，履行審批程序。

申請辦理資產處置應提交以下材料，并對材料的真實性、合法性、準確性負責：資產處置申請相關文件、內部研究集體決策會議紀要、因技術原因報廢的，應當提供相關技術鑒定及其他需要提供的材料。

第二步、主管部門審核、審批

主管部門對單位提交的資產處置申請文件及相關資料進行審核，根據需要對擬處置的實物資產進行抽查核實，并按規定權限進行審核或審批。主管部門審核同意后，及時將同意單位固定資產處置的文件批復給下屬單位，不同意的提出整改意見并返回下屬單位。

第三步、財政部門審批

市財政局根據主管部門審核意見，結合相關資料進行審批。根據需要對擬處置的實物資產抽查核實，審批同意后將批準文件及同意單位固定資產處置的文件批復給主管部門；不同意的提出整改意見并退回主管部門。

第四步、報廢資產處置

按照規定審批權限，行政事業單位、主管部門、市財政局相應履行完成審批手續后，單位應選擇有資質的廢舊物資回收公司進行報廢處置資產。

第五步、資產處置相關稅費

行政事業單位固定資產處置收入扣除相關稅金、評估費、拍賣傭金等費用后，按照非稅收入收繳管理有關規定及時繳入國庫，實行“收支兩條線”管理。

第六步、賬務核銷

行政事業單位資產處置手續完成后在規定時間內，在資產信息系統按照單位關于固定資產處置的請示、主管部門或財政部門的同意固定資產處置的批復和固定資產處置殘值變價收入上繳財政票據，核銷相關資產賬務，并按規定調整財務會計賬務信息。

如報廢資產中涉及涉密信息存儲載體，如計算機硬盤、復印機信息儲存部件等設備的，行政事業單位須先按有關保密規定進行處理。

資產報廢評估：國有資產設備報廢管理中存在的問題

在新競爭格局下，國有企業設備規模日益龐大，隨著技術更新交替，需要被淘汰處置的設備也日益增多。

如果沒有規范有效的設備報廢處置管理方法，將會造成國有資源浪費及國有資產流失等現象。

那么，國有資產設備報廢管理中存在哪些問題呢？

目前，有些企業在抓設備管理時，非常重視設備的前期購置、使用與維護的管理，卻忽視了設備報廢管理這一環節，對設備報廢管理的重要性認識不夠。

設備報廢時，單純地認為設備不能使用就報廢，對設備報廢的原因沒能很好地分析，對于重大或成批設備，缺少技術性、經濟性的論證，設備報廢處置前也沒能妥善的保管，將殘值看作是一堆廢料，使企業蒙受無謂的經濟損失。

4 評估方法
? 成本法
? 市場比較法
? 剩余法
? 收益法
? 假設開發法
? 基準地價法
? 路線價法
5 評估特點
6 評估參考
7 現狀分析
8 存在問題
9 圖書信息
10 內容簡介
11 圖書目錄

評估方法編輯 播報
成本法
（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
剩余法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
評估特點編輯 播報
一、房地產投資價值評估結果為“非市場價值”
投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數投資者而言。因此，投資價值可能、等于，也可能值。
二、房地產投資價值評估條件是基于“特定對象”
特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產投資價值區別于市場價值額根本原因。
三、房地產投資價值評估更強調合理性原則
房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外，更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產投資價值評估方法突破傳統估價
房地產投資價值評估與傳統市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮，房地產投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的采用假設開發和收益還原等傳統方法外，還要考慮現金流量折現等經濟評價方法。
五、房地產投資價值評估多需比較多方案
由于投資方式的不同，房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標或區間指標，這也是房地產投資價值評估區別于傳統鑒證類評估的重要表現形式之一。
評估參考編輯 播報
房地產泡沫成因、評估、預控
房地產評估中幾個問題的思考
關于房地產價格隨機波動與評估、抵押風險的研究
我國房地產評估市場的規范問題
房地產項目可行性研究報告編制及評估要點
當前我國房地產評估亟待解決的幾個問題
基于模糊數學的“快速遞減加權式”在比較法評估房地產價格中的應用研究
房地產泡沫的評估與防范
正確理解、靈活運用基準地價修正法——房地產價格評估方法淺析
房地產評估風險形成機制及其防范對策探討
規范發展我國房地產評估業的片斷思考
探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產市場評估價格
項目房地產市場分析的有效性評估
當前房地產評估市場狀況淺析
房地產評估機構脫鉤改制后存在的問題及發展對策
對房地產拆遷評估的幾點思考
淺析房地產品牌及其價值評估
淺議抵押房地產價格評估風險
實物期權方法在房地產投資項目評估中的運用
基于模糊數學的房地產評估實務
對完善房地產價格評估人員執業資格制度的思考
涉案房地產評估探討
銀行抵押工作中涉及房地產價值評估業務所遇到的問題的思考
當前保定市房地產價格評估業存在的問題及對策
關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知
我國房地產評估業在加入WTO后所面臨的問題及對策初探
享樂評價法在房地產評估中的應用
重慶市房地產價格評估機構脫鉤改制之實踐
議房地產項目評估報告的編制
我國房地產價值評估的現狀與對策
房地產品牌及其價值評估
房地產抵押價格評估探析
房地產評估機構改革芻議
房地產抵押業務評估中的弊端及相應對策
不同評估目的下房地產估價方法的選擇
房地產評估中三種評估方法的比較研究
AHP法在房地產價格評估中的應用研究
關于建行房地產項目評估的若干思考
房地產變現價格評估芻議
全球化對中國房地產評估業的影響及對策
房地產清算價格評估探析
淺析房地產評估機構的行業風險
淺析房地產司法強制變現對評估價值的影響
我國房地產評估業存在的問題和對策
商業銀行房地產抵押評估問題探討
收益還原法評估中房地產折舊費問題的探討
房地產評估系統的研究
議房地產抵押價格評估
房地產開發項目信貸評估分析
用收益法評估房地產如何確定資本化率
房地產評估企業面臨的問題和發展思路
房地產評估中使用年限與折舊年限的區別
房地產三種評估方法結果異同之經濟分析
房地產價格評估的系統分析與設計
試論房地產評估中的建筑物的損耗淺析
房地產抵押評估中存在的風險誘因
模糊模式識別在房地產評估中選取可比實例的應用
對房地產價格評估管理工作的幾點思考
試論房地產市場價格評估體系的建立與運作
對一宗房地產評估案例的評析與思考
房地產抵押評估中的“保守性”質疑
淺談涉案房地產的評估
集體房地產抵押價值評估初探
商業房地產租賃價格評估的特點
脫鉤改制與房地產評估業的發展
談房地產價格評估業亟待解決的問題
住宅小區房地產投資經濟風險的評估
淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素
房地產投資評估與決策系統的分析與設計
房地產市場比較法評估支持系統設計與應用研究
房地產投資風險的仿真評估
淺析中國房地產企業價值評估方法
基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究
論經濟外部性對房地產評估的影響
新形勢下房地產企業核心競爭力評估
房地產品牌價值評估
提高我國房地產評估業評估質量芻議
房地產價格的不確定性分析與評估方法研究
房地產價格的灰色類比評估方法
供求失衡房地產市場中的成本法評估
房地產項目可行性評估初探
基于BS模式的房地產評估項目管理系統的研究與實施
我國房地產開發項目中的生態評估
基于特征價格的房地產評估新方法
房地產拆遷評估的難點及應對措施
房地產項目評估分析與配套體系構建
房地產泡沫的成因、評估與預控
對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討
論國企改制中的房地產評估
對建立區域房地產市場評估體系的思考
房地產評估風險的辨析
當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究
現狀分析編輯 播報

整體資產評估的收益現值

是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。收益現值法通常用于有收益企業的整體評估及無形資產評估等。

此方法，國外用得普遍，在國內也是技術型資產評估的主要方法。它的出發點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定，不考慮其成本。

使用收益法的前提條件是：

要能夠確定和量化資產的未來獲利能力、凈利潤或凈現金流量;

能夠確定資產合理的折現率。對于收益可以量化的機器設備，可用收益法評估，如生產線、成套化工設備等。

收益法的優點在于它可以充分考慮資產的各種貶值因素，并且，由于是用未來收益來衡量資產的價值，其結果較容易被投資者所接受。其局限性是，大多數設備因為所預測的現金流量是由包括房屋、機器設備在內的固定資產、流動資產、土地、無形資產等整體資產帶來的，很難量化到單臺機器設備上。預測未來收益和確定折現率的主觀因素較大，兩者直接影響評估結果的準確性和可信性。

在運用收益法評估時，應注意其收益期限不能是無限期;要考慮設備的技術含量、技術進步是否有提前淘汰被評估設備的可能性。稍有疏忽即將帶來風險。鑒于以上受到收益預測的限制等因素，故在評估工作中，收益法多作為一種補充法，用來確定設備的功能性貶值和經濟性貶值，同時用來分析企業是否存在無形資產。

被評估資產的重置成本

重置成本法是在現時條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。用重置成本法進行資產評估的，應當根據該項資產在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額，考慮功能變化、成新率(被評估資產的新舊程度，如八成新、六成新)等因素，評定重估價值;或者根據資產的使用期限，考慮資產功能變化等因素重新確定成新率，評定重估價值。重置成本法的計算公式是：

被評估資產價值=重置全價-實體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值或被評估資產價值=重置全價×成新率

其中，重置全價是指被評估資產在全新狀態下的重置成本。

成本法是從成本的角度來衡量資產的價值，它估算與評估對象完全相同或功能相同的全新資產的成本。如果被評估對象是一臺全新的設備或一個全新的工廠，則被評估對象的價值為它的重置成本。根據替代性原則，在進行資產交易時，購買者所愿意支付的價格不會超過按市場標準重新購置或構建該項資產所付出的成本。如果被評估資產已經使用過，則應該從重置成本中扣減在使用進程中的自然磨損、技術進步或外部經濟環境導致的各種貶值。因此，成本法是通過估算被評估資產的重置成本和資產實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法。

現在對資產評估的方法有很多，可以根據不同的資產進行評估方法的選擇。如果是損耗過多的長期資產，可以采用收益現值法，也就是把現有的收益進行一個評估。如果市場波動幅度比較大，那么就可以采用重置成本與現行價格法。

拆遷廠房評估方法和補償方法補償不合理，提高征地拆遷補償
導讀：1、市場比較法。2、成本法。3、收益法。4、假設開發法。5、基準地價修正法。拆遷廠房補償標準1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規定。
拆遷廠房評估方法和補償標準
拆遷廠房評估方法和補償標準
廠房主要還是用于公司或者是企業的一些材料和物資的加工和存貯的作用的，而且一般位于城市的周邊占地面積很大的，但是對于土地不夠的時候就會被拆遷了，那么在拆遷補償的時候拆遷廠房評估方法是什么呢。
一、拆遷廠房評估方法

1、市場比較法。市場比較法是具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法。是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法。基準地價修正法是在確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

二、拆遷廠房補償標準

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規定。

2、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在《土地管理法》中刪除。

征收農民土地，應有合法項目，按照國有土地補償程序，給予被征收人合理補償，先補償，再征收，任何違反以上基本原則的征收行為都屬于違法征收。被征收人可以拒絕簽訂征地補償安置協議，以申請信息公開，提起行政復議，行政訴訟等方式爭取自己的合法權利。

以上的內容就是關于廠房拆遷的時候補償的規定了，補償標準是根據相關部門規定的，以及根據五種拆遷廠房評估方法的計算的，分別是市場比較法、成本和收益法、假設開發法以及基準地價修正法的計算得來的，但是基本的就是安置費和拆遷補償費還是有點。

主營產品: 資產評估報告,固定資產評估,財務審計報告,專項目審計報告

成都帕克資產評估事務所(有限合伙)）是四川省財政廳注冊成立、四川省資產評估協會監管的評估機構，企業實收注冊資本700萬元。現位于中國（四川）自由貿易試驗區成都高新區益州大道中段555號星空國際B座10樓。目前，從事資產評估業務的人員有10余人，具有其他職稱的人員有20余人，均具有本科以上學歷，業務素質良好。設有知識產權部、資產評估部、業務審計部、業務發展部、行政人事部等職能部門：提供IPO上市、資產重組、股權轉讓、品牌評估、投融資評估等服務，資產減值評估、無形資產增資、知識產權質押、車輛評估、房地產評估、損失評估、司法鑒定等資產評估業務和審計業務。 我們以完善的評估實踐團隊、豐富的評估經驗和嚴謹的服務態度，為委托人和服務對象提供的服務，得到各級領導、社會各界和司法部門的充分認可和高度贊揚。的價格評估為服務對象提供了可靠的利益保護。 公司自成立以來，竭誠為企業提供的資產評估咨詢服務。已開展資產評估業務*百項，無投訴。具有良好的社會信譽和企業影響力。客戶和報告使用者對我們的執業水平和服務態度給予了很高的評價。 成都帕克資產評估事務所(有限合伙)內部管理制度非常健全，運作流程規范，依托我們的優勢、信息優勢、人才優勢，秉承“客觀公正、誠信服務、勤勉負責、進取、”的宗旨“效率、微利、義利”的經營理念，通過我們全體員工的敬業努力，為新老客戶提供的服務評價和咨詢服務。

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