廠房征收評估的三個方面：
(1) 房地產(chǎn)損失評估
被拆遷企業(yè)的房地產(chǎn)包括：建筑物、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)、道路、圍欄、擋土墻等）、管網(wǎng)（供水和 排水、供暖、電力等）、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒐芾硇畔⑾到y(tǒng)、安防監(jiān)控、消防等）、綠化景觀等不能移動的財產(chǎn)。 房地產(chǎn)損失評估的價值類型為“拆遷補償價值”。 拆遷補償價值是指評估對象按照房屋拆遷主管部門的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，在評估基準(zhǔn)日可以獲得的補償價值。 例如，當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定了樹木的補償標(biāo)準(zhǔn)，補償價值可以根據(jù)樹種的樹齡確定。 房屋拆遷補償評估。 當(dāng)?shù)匾?guī)定了住宅拆遷評估平均指導(dǎo)價，要求非住宅拆遷評估指導(dǎo)價根據(jù)住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)波動，但未規(guī)定。 對相關(guān)因素的調(diào)整系數(shù)作出了具體規(guī)定。
(2) 停產(chǎn)損失評估
《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非居民房屋而停產(chǎn)停業(yè)的 ——住宅，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。 一般按被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上一年度月均凈利潤的數(shù)倍給予補償。
搬遷會導(dǎo)致停產(chǎn)，意味著暫時喪失盈利能力。 需要注意的是，機(jī)械廠搬遷，其短期停產(chǎn)并不意味著所有經(jīng)營活動的暫停。 以本案為例，成品仍需按合同履約，原材料仍按計劃采購，部分生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進(jìn)行中。 在工廠搬遷損失評估中，停產(chǎn)損失評估按公司搬遷期間凈利潤損失計算。 搬遷期間的月平均凈利潤采用公司年的平均年銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計的月平均銷售收入計算得出。 預(yù)計當(dāng)年月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×（1年銷售收入平均增長率）/12。 客戶將此次搬遷的時間限制為兩個月。
(3)搬遷成本評估
工廠搬遷成本評估是針對搬遷財產(chǎn)，包括機(jī)械設(shè)備、工裝模具、工作站設(shè)備。 庫存、低值易耗品、文件和檔案等被用于估算新場地從拆卸運輸?shù)桨惭b調(diào)試的整個過程的合理成本。 在本次評估中，搬遷費不包括資本成本。
搬遷費的評估嚴(yán)格來說并不是資產(chǎn)價值評估。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、經(jīng)濟(jì)地針對不同的搬遷物業(yè)制定搬遷方案，并以此作為搬遷成本估價的依據(jù)。 以機(jī)械設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆裝費、包裝費、吊裝費、運費、卸貨費、安裝調(diào)試費、檢驗費、意外費、管理費、保險費。
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